شبح الفقاعة العقارية يخيم على السوق المصرية.. هل تنفجر قريبًا؟

حققت كبرى الشركات العقارية في مصر خلال 2024 قفزة في أرباحها بأكثر من 100% رغم زيادة الأسعار المستمرة والتحديدات الناجمة عن ارتفاع التكاليف وأسعار الفائدة.. لكن البعض يرى أن الشيطان يكمن في تفاصيل هذا الأداء الإيجابي الذي قد يتعثر قريبًا متسببًا في انفجار ما يطلق عليه الفقاعة العقارية. 

قال الخبير العقاري ماجد عبدالعظيم، إن أسعار العقارات في مصر ارتفعت خلال العام الماضي على نحو ملحوظ وبلغت الزيادة في بعض الأحيان 100%، إلا أن هذا لم يقابله تباطؤ حاد في الطلب، بل بالعكس لا يزال المصريين يثقون في العقار كواحد من الأصول الآمنة التي تحمي قيمة مدخراتهم من التآكل، وهذا يدحض سيناريو الفقاعة العقارية إلى جانب عوامل أخرى.  

هل سيناريو الفقاعة العقارية وارد؟ 

الخبير الاقتصادي هاني توفيق جدد خلال الأسبوع الماضي تحذيره من خطر الفقاعة العقارية في مصر، موضحًا أن مستويات العرض والطلب لا تتحرك بالتوازي معًا، وأن ارتفاع الأسعار لا يحركه الطلب المرتفع كما يروج البعض بل يحركه ارتفاع التكاليف المستمر منذ العام الماضي إذ لا يزال البعض يسعر الدولار في القطاع العقاري بـ70 و100 جنيه، مؤكدًا أن علامات تباطؤ المبيعات واضحة في السوق ولو استمر الوضع على ما هو عليه حاليًا سيقع سيناريو الفقاعة العقارية.

يشير مصطلح "الفقاعة العقارية" إلى حالة من ارتفاع سريع في أسعار العقارات يؤدي إلى خروج الأسعار عن السيطرة بصورة لا تتجاوز القيمة الحقيقة للمنتج العقاري، ما يؤدي في نهاية الأمر إلى تضخم مفرط وانخفاض حاد في الطلب يعقبه انهيار في الأسعار.

 من جانبه، أوضح  ماجد عبدالعظيم، في تصريح لـ"تليجراف مصر"، أن هناك عدة عوامل تدحض هذا السيناريو في مصر. 

وأضاف: لعل أهم هذه العوامل علاقة المصريين بالعقار وثقتهم المتجذرة فيه كوعاء ادخاري، مشيرًا إلى أنه حتى مع ارتفاع أسعاره نرى الشريحة التي لا تستطيع تملك العقار نقدًا تقبل على حلول التمويل العقاري سواء عن طريق مشروعات الحكومة أو البنوك والقطاع الخاص، هذا على الرغم من استمرار اسعار الفائدة المرتفعة. 

وتابع أن تعدد أغراض تملك العقار في مصر يعد أحد عوامل استبعاد سيناريو الفقاعة، إذ قد يتم الشراء بغرض السكن أو الادخار أو التجارة عبر إعادة البيع أو للاستغلال في الأنشطة التجارية والإدارية المختلفة، كما أن العقار يمكن أن يتحول إلى مصدر للدخل في حالة تأجيره للغير. 

واستطرد: يمكننا القول أن القطاع العقاري في مصر قد يصاب بالتباطؤ أي يمرض لفترة لكنه لن يصل لمرحلة الفقاعة، فحتى عندما وقعت الأزمة المالية في 2008 بفعل أزمة الرهن العقاري في السوق الأمريكية لم نر انهيارًا للأسعار في مصر وكل ما حدث هو ثبات في الأسعار فقط. 

خصوصية السوق المصرية

وأشار ماجد عبدالعظيم، إلى أن مصر دولة لديها تعداد سكاني يتجاوز الـ106 مليون نسمة غالبيتهم من الشباب، الأمر الذي يضمن طلبًا مستدامًا على العقار، فضلا عن أن تدخل الحكومة لحماية هذا القطاع الحيوي عبر مشروعات الإسكان الاجتماعي ومبادرات تصدير العقار يسهم في الحد من خطر التباطؤ. 

قال الخبير الاقتصادي هاني توفيق متحدثًا في بودكاست لـ"بالعربي بيزنيس" الأسبوع الماضي، إن استناد البعض على عدد المواليد ليس في محله، لكن ما نراه حاليًا تباطؤ في الطلب وهو خطوة على طريق انفجار الفقاعة إلى جانب مظاهر أخرى مثل لجوء الشركات لإطالة فترة السداد وصعوبة البيع نقداً ونشاط مكالمات التسويق العقاري بصورة ملحوظة. 

كلام توفيق يبدو منطقيًا في جزء منهم، إذ أقدمت العديد من شركات التطوير العقاري خلال الفترة الأخيرة إلى تمديد فترات السداد لتنشيط حركة المبيعات فضلا عن التوسع في الأسواق الخليجية كنوع من التحوط ضوء تباطؤ الطلب، وفقا للرئيس التنفيذي لمجموعة طلعت مصطفى، رجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، يشهد السوق العقاري منذ نهاية 2024 تباطؤا في الطلب على بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على الجنيه. 

مع ذلك استبعد هشام طلعت مصطفى في فبراير الماضي، حدوث الفقاعة العقارية موضحًا أن مصر تحتاج إلى مليون وحدة سكنية سنويًا، وفي المقابل ما يتم بنائه لا يزيد عن 300 ألف وحدة، ما يعني أن المعروض أقل من الطلب، لا سيما مع وجود نحو 65% من سكان مصر تحت سن 30 عامًا ما يؤمن مستويات مرتفعة من الطلب، وهذا ينفي سيناريو الفقاعة .

وفقا لنتائج 2024 ضاعفت أكبر 5 شركات عقارية (طلعت مصطفى وإعمار مصر وبالم هيلز وسوديك ومدينة مصر) صافي أرباحها السنوية إلى قرابة 34.8 مليار جنيه، فيما ارتفعت مبيعاتها إلى 795 مليار جنيه بنمو تجاوز الـ190%.

الحكومة ترد 

أوضح عضو مجلس إدارة الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء ممدوح المرشدي، أن القطاع العقاري واجه تحديات عدة خلال الفترة الأخيرة أبرزها ارتفاع أسعار الفائدة وراتفاع التكاليف، وهذه الزيادة جرى تمريرها للمستهلك، وظهرت بوضوح في فئة الإسكان الفاخر وفوق المتوسط. 

وأكد أن تباطؤ الطلب على العقار أمر طبيعي ومتوقع بعد عامين من الارتفاعات القوية في الأسعار، إلا أن هذا التباطؤ لن يتطور إلى فقاعة أو ركود، في ظل الطلب المستدام على السكن سواء كملاذ آمن لحفظ قيمة المدخرات أو كاحتياج إنساني بالتزامن مع الزيادة السنوية في حالات الزواج، هذا فضلا عن محورية القطاع بالنسبة للاقتصاد الوطني. 

الحكومة المصرية دخلت على خط الاشتباك مع المروجين لفكرة الفقاعة العقارية، إذ أكد وزير الإسكان، شريف الشربيني في مؤتمر صحفي في سبتمبر الماضي أن القطاع العقاري لا يزال الحصان الرابح للإدخار، مستبعدًا خطر الفقاعة العقارية، في ضوء عدة عوامل أبرزها نشاط الطلب المحلي والزيادة السنوية للمواليد التي تبلغ نحو 2 مليون نسمة، ومشروعات الدولة الرامية لتوفير منتج عقاري يلائم كافة الفئات. 

فيما أكد رئيس الوزراء، مصطفى مدبولي، خلال مؤتمر صحفي في أغسطس الماضي، أن مخاوف الفقاعة العقارية لا أساس لها، موضحا أن العقار لم يشهد هبوطًا في قيمته، كما أن الدولة تقدم تسهيلات للحفاظ على استقرار أسعار العقارات وتلبية الطلب المرتفع والمستدام المدفوع بالزيادة السكانية.